La nue-propriété, c’est quoi ?
La nue-propriété est la partie d’un droit de propriété qui ne procure ni les bénéfices (fructus) ni la jouissance (usus) d’un bien durant la période de démembrement, ceux-ci étant réservés à l’usufruitier. A la fin de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein-propriétaire avec la totalité des droits d’une pleine propriété. Cela permet d’acquérir à terme la pleine propriété d’un bien en n’achetant au départ de l’opération qu’une partie de la valeur de ce bien. Ce type d’acquisition présente de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal qu’en terme de risque assumé.
Comment ça marche ?
L’investissement en nue-propriété consiste à acquérir une partie de la pleine propriété
d’un bien en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire un bien immobilier qui fait partie d’un programme de construction neuve.
Le coût d’acquisition de cette partie représente une portion du prix de la pleine-propriété du bien, en général entre 60% et 70%,
en fonction de la durée du démembrement et du rendement locatif du bien. L’autre partie de la pleine propriété (l’usufruit), est quant à elle acquise par un bailleur social.
La durée du démembrement est généralement comprise entre 15 et 17 ans. A l’échéance, le démembrement cesse, le nu-propriétaire récupère les droits de l’usufruitier et devient donc plein propriétaire.
Si le prix en pleine propriété du bien n’a pas varié au terme de la période de démembrement,
l’investisseur qui aura déboursé 60 est plein propriétaire d’un bien qui vaut 100, soit une performance de 66%. Dans le cas d’une période de 16 ans, la rentabilité annuelle nette de fiscalité est de 3,24%.
Avantages de la nue-propriété
La fiscalité de la nue-propriété
Le nu-propriétaire n’ayant pas l’usufruit du bien, il n’en a ni la jouissance (usus), ni le bénéfice (fructus). En conséquence, il n’est pas soumis à l’IFI, et, ne percevant pas de revenus fonciers, n’est pas soumis à la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers ni même à la taxe foncière. En outre, lorsque le démembrement s’arrête et que l’investisseur devient plein propriétaire du bien, s’offre à lui le choix de louer son bien, de l’habituer ou encore de le revendre. Dans ce dernier cas, la plus-value est calculée sur le prix de la pleine-propriété au départ de l’opération et non sur le prix déboursé de la nue-propriétaire. Par exemple, pour un bien valant 100 au départ, acquis 60 en nue-propriété, et valant 115 à la fin des 15 ans de démembrement, la plus-value fiscale sera de 15, et non de 55. Il en découle que son enrichissement à hauteur de la valeur de l’usufruit ne fait l’objet d’aucune taxation.
