La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

L’investisseur en LMNP acquiert un bien immobilier neuf ou ancien dans le cadre d’une résidence de service gérée par un exploitant spécialisé. Il existe cinq types de résidences : tourisme, affaire, étudiants, seniors ou EHPAD. Ces différents types de résidence ont des profils de rendement/risque assez différents. Nous avons une préférence nette pour certaines. Un bail commercial d’une durée comprise en 9 et 12 ans est signé entre le propriétaire et l’exploitant. On peut considérer un investissement LMNP comme la juxtaposition d’un bien immobilier et d’un contrat. Le bail constitue la partie contrat qui va déterminer le montant des loyers, leur indexation et de multiples autres aspects dont la répartition des charges. Les deux composantes sont importantes. A l’inverse d’un investissement immobilier classique, l’étude ne se limite pas au choix du bien immobilier ; il faut également bien choisir le gestionnaire. Une fois le bail signé, l’investisseur perçoit des revenus trimestriels sans intervenir dans la gestion, jusqu’au renouvellement du bail. Le statut de LMNP s’applique sur les biens neufs comme sur l’ancien. On peut donc revendre à un nouveau propriétaire, qui pourra de nouveau amortir et ce faisant bénéficier du cadre fiscal avantageux de la location meublée.

Sans rentrer dans les détails, la fiscalité avantageuse de la location meublée tient principalement au fait qu’on amortit le coût de la construction. Cet amortissement génère les premières années des déficits qui sont reportables avec le statut de Non Professionnel et même imputables (sur les autres revenus catégoriels du foyer fiscal) avec le statut de Professionnel. La prise en compte des amortissements et des nombreuses autres charges déductibles nécessite d’opter pour le régime réel des BIC (Bénéficies Industriels et Commerciaux). L’achat d’un bien neuf loué par bail commercial dans certaines conditions permet également à l’investisseur de récupérer la TVA sur le prix d’achat. Enfin, en cas d’achat d’un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement), le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt de 11% du montant HT du bien, étalée sur 9 ans. .

La durée du bail offre une lisibilité sur les revenus et les charges afférentes que l’on n’a pas dans un investissement immobilier classique. La garantie des loyers dépend bien évidemment de la qualité de l’exploitant. On apprécie également de ne pas subir le turn-over de locataires, la collecte des loyers ou l’entretien du bien. Selon les termes du bail, les loyers sont revalorisés, souvent en fonction de l’indice du cout de la construction, ce qui offre une protection contre l’inflation. Tout ceci dans le cadre fiscal favorable de la location meublée qui permet de quasiment neutraliser la fiscalité des revenus de la location pendant vingt ans, lorsque l’on finance son acquisition à crédit. Alors qu’il est parfaitement illusoire d’espérer toucher un rendement net (de fiscalité et de charges) proche du rendement brut dans le cadre d’une location nue, la différence entre brut et net est souvent modeste en LMNP. Cela est d’autant plus appréciable que les rendements bruts sont voisins de niveaux de l’ordre 4% à 6% actuellement.

L’investisseur n’intervient pas dans la gestion de la résidence et n’a pas de droit de regard sur l’occupant de son bien. Il ne peut pas davantage en disposer à sa guise. Mais le point de vigilance principal tient à la qualité de l’exploitant et à la cohérence économique du bail. Si les termes sont facialement trop à l’avantage de l’investisseur, la réalité économique prendra tôt ou tard le dessus avec un gestionnaire en incapacité de respecter le bail ou exigeant d’en modifier sensiblement les termes à l’occasion de son renouvellement. Enfin le recours à un expert comptable (CGA) est nécessaire pour gérer la fiscalité de la LMNP et éventuellement récupérer la TVA, mais son coût est en grande partie déductible fiscalement.